Fiscalité de la SCI : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

La SCI ou société civile immobilière est une forme juridique qui permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle offre une grande souplesse dans l’organisation et la transmission des biens, mais implique aussi des obligations fiscales qu’il faut bien connaître avant de se lancer. Il faut également réaliser des formalités de constitution pour une société civile immobilière.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société constituée par au moins deux personnes (physiques ou morales) qui mettent en commun des biens immobiliers ou des droits portant sur ces biens, dans le but de les gérer et d’en partager les bénéfices. La SCI est dotée d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, ce qui signifie qu’elle peut acquérir, vendre ou louer des biens en son nom propre.

Voici une vidéo expliquant ce qu’est une SCI :

La SCI est régie par les statuts, qui fixent les règles de fonctionnement de la société, notamment la répartition du capital, les modalités de prise de décision, les conditions d’entrée et de sortie des associés, etc. Les statuts doivent être rédigés par écrit et déposés au greffe du tribunal de commerce pour que la SCI soit immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

L’un des principaux avantages de la SCI est qu’elle offre le choix entre deux régimes fiscaux possibles : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

L’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Cela implique que les bénéfices réalisés par la société ne sont pas imposés au niveau de la société, mais au niveau des associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Les associés doivent donc déclarer leur quote-part de bénéfices dans leur déclaration personnelle de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.

Il présente l’avantage de permettre aux associés de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus, ainsi que de déduire les charges et les intérêts d’emprunt liés aux biens immobiliers. Il permet aussi de déduire les déficits fonciers éventuels du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

En revanche, ce régime peut être pénalisant si les associés sont soumis à une tranche marginale d’imposition élevée (jusqu’à 45%), ou s’ils sont assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2%).

L’impôt sur les sociétés (IS)

Les associés peuvent opter pour l’IS s’ils le souhaitent. Cela signifie que les profits réalisés par la société sont imposés au niveau de la société, au taux fixe de 25% (ou 15% jusqu’à 38 120 euros pour les petites entreprises). Les associés ne sont imposés personnellement que lorsqu’ils perçoivent des dividendes, qui sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.

Ce régime présente l’avantage de permettre à la société de constituer des réserves avec les bénéfices non distribués, ce qui peut faciliter le financement de nouveaux investissements. Il permet aussi d’amortir comptablement les biens immobiliers, ce qui réduit le résultat imposable.

Par ailleurs, ce régime implique une double imposition des bénéfices : au niveau de la société puis au niveau des associés. Il rend aussi plus difficile la transmission du patrimoine, car il entraîne une taxation des plus-values latentes en cas de dissolution ou de cession des parts sociales.

Quelles sont les formalités fiscales à respecter pour une SCI ?

Quel que soit le régime fiscal choisi, la SCI doit respecter certaines obligations comptables et déclaratives vis-à-vis du fisc.

Les obligations comptables

La SCI doit tenir une comptabilité qui retrace les opérations effectuées par la société, notamment les recettes, les dépenses, les emprunts, les amortissements, etc. La comptabilité doit être régulière, sincère et conforme aux règles du plan comptable général.

La SCI doit également établir des comptes annuels à la clôture de chaque exercice social, comprenant le bilan, le compte de résultat et l’annexe. Ces comptes doivent être approuvés par les associés lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, et déposés au greffe du tribunal de commerce dans le mois qui suit leur approbation.

Les obligations déclaratives

La SCI doit souscrire chaque année une déclaration de résultats auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend. Cette déclaration permet de déterminer le montant du bénéfice ou du déficit réalisé par la société.

La déclaration de résultats doit être accompagnée de différents documents, selon le régime fiscal choisi :

• Pour une SCI soumise à l’IR, il faut joindre le formulaire n°2072-S ou n°2072-C (selon que la SCI est ou non soumise au régime simplifié d’imposition), ainsi que les annexes correspondantes. La déclaration doit être souscrite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai de l’année suivant celle au titre de laquelle elle est établie.
• Pour une SCI soumise à l’IS, il faut joindre le formulaire n°2065, ainsi que les annexes correspondantes. La déclaration doit être souscrite dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice social.

La SCI doit également établir et adresser à chaque associé un document appelé « imprimé fiscal unique » (IFU), qui récapitule la quote-part de bénéfices ou de déficits attribuée à chaque associé, ainsi que le montant des dividendes versés le cas échéant. Ce document permet aux associés de remplir leur déclaration personnelle de revenus.